Aliquote Irpef

Aliquote Irper

Per il calcolo delle imposte da pagare sull'affitto dell'immobile è importante conoscere il proprio scaglione di reddito.

Qui di seguito un breve riepilogo delle fasce di reddito

23% Fino ad un reddito di 15.000 euro

27% Redditi da 15.000 a 28.000 euro

38% Redditi da 28.000 a 55.000 euro

41% Redditi da 55.000 a 75.000 euro

43% Redditi oltre i 75.000 euro

Se vi trovate a cavallo tra uno scaglione ed un altro, dovete sapere che il calcolo esatto è il seguente

Per i Redditi da 0 a 15.000 euro il valore dell' IRPEF lordo è pari al 23% del reddito

Per i Redditi da 15.000 a 28.000 euro il valore dell' IRPEF lordo è pari a euro 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro

Per i Redditi da 28.000 a 55.000 euro il valore dell' IRPEF lordo è pari a euro 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro

Per i Redditi da 55.000 a 75.000 euro il valore dell' IRPEF lordo è pari a euro 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro

Per i Redditi oltre 75.000 euro il valore dell' IRPEF lordo è pari a 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000 euro

Federalismo Fiscale Affitto Cedolare Secca

Affitto… il federalismo fiscale 2011

Nel disegno di legge del federalismo fiscale c’è un vantaggio molto importante riguardo l'affitto immobiliare ai privati.

Arrivano le cedolari secche

20% per i contratti a canone concordato

23% per i contratti a prezzo di mercato

Il 3% sui contratti a prezzo di mercato serve per finanziare le detrazioni Irpef per gli inquilini con figli a carico. Il federalismo fiscale prevede inoltre una tassa di registrazione pari al 10% per chi non farà emergere nei termini il proprio immobile fantasma. La proposta sulla carta andrà ad avvantaggiare le fasce di reddito medio – alto ma in realtà lo scopo di queste cedolari secche è un altro. Abbassando la tassazione ed inasprendo le pene per i trasgressori, in teoria il privato è incentivato a dichiarare l’affitto perché a quel punto il rischio / rendimento non è più sostenibile.

Facciamo un esempio di locazione a canone libero pre-federalismo

Canone di Affitto = 500 euro/mese

Spese di Registrazione affitto 1% ( il restante 1% è a carico dell’inquilino )

Reddito = tra i 28.000 e 55.000 euro / anno = tasse 38%

La tassazione viene fatta sul 85% del valore di affitto contrattuale.

Reddito Annuo = 500 * 12 = 6.000 euro

Tassa di Registrazione 1% = 60 euro.

Tassa 38% = ( 6.000 * 0.85 ) * 0.38 = 1.938 euro.

Totale Tasse da Pagare = 1.938 + 60 = 1.998 euro.

Rifacciamo lo stesso esempio con il federalismo fiscale

Canone di Affitto = 500 euro / mese

Spese di Registrazione affitto 1% ( il restante 1% è a carico dell’inquilino )

Reddito = tra i 28.000 e 55.000 euro / anno

La tassazione viene fatta sul 100% del valore di affitto contrattuale.

Reddito Annuo = 500 * 12 = 6.000 euro

Tassa di Registrazione 1% = 60 euro.

Cedolare Secca 23% = 6.000 * 0.23 = 1.380 euro.

Totale Tasse da Pagare = 1.380 + 60 = 1.440 euro.

Risparmio in tasse di 558 euro anno.

Come Nasce Investimento Casa

Investimento casa nasce da una passione per il settore immobiliare per investire , studiando l'evoluzione del mercato degli immobili , mutui , affitti etc...
Oggi la mia passione vuole diventare un lavoro, quindi in questa fase studiare è un must per poter apprendere al massimo le potenzialità ed i punti critici di questo mercato immobiliare.
Mettere in un blog tutti i miei appunti e le mie esperienze ha lo scopo di invogliarti ad inserire anche le tue esperienze e far diventare questo blog una guida pratica per chi vuole iniziare a studiare ed imparare in questo settore.
Acquisto case , vendita case , calcolo rata mutuo , mutui , agenzie immobiliari , guadagnare , investire , annunci case , aste on line e tutto quanto gira intorno a questo mercato saranno argomenti trattati da questo blog guida.
Metterò on-line tutti i miei appunti, i link ai libri utilizzati per studiare, i corsi di formazione frequentati e cosi via...
Inizialmente vorrei creare una guida interattiva con gli appunti dei casi più importanti, poi obiettivo mio è quello di documentare maggior parte degli approfondimenti con le esperienze dirette di tutti gli utenti che mi aiuteranno in questo blog, perchè la casa è un investimento per tutti.
Bene, non ti resta che iniziare a navigare dentro questo manuale e poi... ti sarei grato io e tutti coloro che si collegheranno in futuro di lasciare le tue esperienze ed i tuoi commenti.
Buona lettura e buon lavoro !!!
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Casa in Affitto , Contratto di Affitto o Locazione

Quando si decide di andare in affitto è importante conoscere le regole del gioco ed i loro partecipanti: Locazione , Locatore , Conduttore .
La locazione è l’atto in cui il locatore ( proprietario ) concede l’utilizzo dell’immobile per un periodo di tempo prestabilito ad un determinato prezzo ad un inquilino detto conduttore.
Il locatore non sempre è il proprietario dell’immobile , normalmente è sufficiente avere una delega per poter disporre dell’immobile.
Capita che la delega venga fatta ad un amministratore degli immobili ma anche dal tutore di un minore “ proprietario “ od ancora il curatore fallimentare.
Come per l’acquisto il punto è uno solo:
identificare chi è il vero locatore dell’immobile per poter fare un contratto impugnabile.
Definito il locatore è importante sapere quali sono i suoi obblighi.
Consegnare l’immobile in buono stato. Fondamentale la manutenzione e soprattutto informare il conduttore di eventuali danni o difetti i quali se taciuti e dannosi al conduttore possono diventare un boomerang perché il conduttore ha il diritto di chiedere un’indennità per gli eventuali danni patiti.
Anche in questo caso i vizi occulti possono obbligare il locatore ad una riduzione del canone di affitto ed addirittura il conduttore può rescindere dal contratto.
Questa regola non può essere aggirata da nessuna clausola contrattuale la quale risulterebbe comunque nulla.
La manutenzione spetta al locatore ma non può effettuare ristrutturazioni innovative che limitano l’utilizzo del bene da parte del conduttore ad eccezione di interventi improrogabili. Questi interventi comunque non devono superare i 20 giorni altrimenti si rende necessaria la riduzione del canone di locazione.
Il conduttore , in accordo con il locatore , può effettuare modifiche all’immobile e quest’ultimo è tenuto all’indennizzo. Infine il locatore ha l’obbligo di proteggere il godimento dell’immobile da parte del conduttore.
Attenzione: anche il conduttore ha degli obblighi nei confronti del locatore e spesso vengono sottovalutati.
Utilizzare l’immobile per l’uso definito nel contratto di locazione.
Può succedere che il conduttore trasformi la casa da abitazione in ufficio e se questo non viene fatto di comune accordo con il locatore si può incorrere in un grave inadempimento contrattuale.
Pagare il canone di locazione nei termini previsti dal contratto di locazione.
Eseguire interventi di piccola ed ordinaria amministrazione tranne laddove i danni siano provocati dalla vecchiaia dell’immobile. E’ obbligato inoltre ad informare il locatario di eventuali interventi eccedenti l’ordinario.
Custodia dell’immobile. Questa clausola è spesso sottovalutata. Il conduttore si assume la custodia dell’immobile del quale detiene il possesso pagando il canone di locazione e quindi è responsabile dei danni provocati dall’usura dell’immobile. Esempio se scoppia un incendio per un apparecchio allacciato con una prolunga usurata è responsabile sia verso l’immobile che verso terzi. E’ fondamentale fare un assicurazione che tutela il conduttore da questi incidenti.
Rimborsare al locatore le spese accessorie quali bollette di acqua, luce, gas etc….
Riconsegnare l’immobile nello stato in cui si è ricevuto salvo l’usura del tempo dell’immobile.
Qui è difficile valutare per cui nel contratto di locazione è meglio allegare un foglio dove vengono bene descritte le condizioni dell’immobile ( impianti , mobili , arredi etc… )
In assenza si considera l’immobile in buono stato.

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Umidità ... Nemico numero uno

Questo penso sia senza dubbio il problema maggiore delle abitazioni e non solo di quelle vecchie.
La valutazione delle macchie da umidità, va ricercata nella causa che le ha provocate. Esistono vari tipi di cause:
1. Infiltrazione per guasti agli impianti
2. Infiltrazione per eventi metereologici
3. Condensa
4. Infiltrazione per presenza di acqua nel terreno.

Le infiltrazioni per guasti agli impianti sono le più facili da vedere ma le più pericolose perchè aumentano vistosamente se non s'inteviene subito sulla causa. Per individuare la causa, vanno chiusi tutti i rubinetti e poi aperti ad uno ad uno. Se la perdita persiste allora il problema arriva dall'impianto termico; occorre a quel punto individuare il percorso degli impianti
Le macchie di umidità estese su soffitti e sulle pareti circostanti possono essere dovute ad un guasto nell'impianto fognario e più precisamente agli innesti degli scarichi in piombo (braghe) che se vecchi si dilatano e si alterano. In questi casi per trovare la fonte della perdita d'acqua occorre intercettare i punti di raccolta delle tubazioni ed il punto di unione della colonna di discesa.

Le infiltrazioni da eventi metereologici si manifestano quando piove a dirotto o per lungo tempo e tendono ad asciugarsi nei periodi di siccità.
Per risolvere il problema basta intervenire sulle coperture e sulle canalizzazioni verificando che sul tetto non ci siano tegole spostate o rotte o nel caso di lastre di eternit che non siano cosumate o addirittura forate. Oggi i tetti non vengono più costruiti in eternit perchè è stato provato che le sue polveri nuociono gravemente alla salute.
Va controllato anche il sistema di raccolta e smaltimento acqua, accertandosi che le grondaie ed i canali pluviali siano privi di fessure o distacchi e che nell'innesto alla rete sotterranea di smaltimento non ci siano perdite tali da diffondere umidità sui muri vicini.
Nella visita all'immobile questo è uno dei punti difficili da vedere per cui è importante farsi aiutare oppure chiedere che venga messo per iscritto che non esistono vizi da infiltrazioni metereologici soprattutto quando la casa è appena stata tinteggiata. In alcuni casi la tinteggiatura viene appositamente fatta per coprire queste macchie di umidità.

Le macchie da condensa sono le più diffuse ma anche le più difficili da vedere. Normalmente si formano nei punti dove non esistono impianti idrici e sono dovute all'aria umida presente in quel locale. Di regola i punti più colpiti sono gli angoli delle stanze dove si vede la formazione di evidenti muffe nere in continuo ampliamento.
In questo caso la prima cosa da fare è ventilare meglio gli ambienti per facilitare il ricambio d'aria ed in secondo luogo va migliorata la coibentazione. Soprattutto nelle case vecchie, può succedere che manchi un adeguato rivestimento delle strutture in cemento armato e quindi questo dia luogo a macchie di umidità causate dall'effetto ponte termico.

La macchie da infiltrazione d'acqua dal terreno dovrebbe interessare solo le vecchie abitazioni dato che è obbligatorio per legge costruire il vespaio con lo scopo di far drenare l'acqua prima che arrivi a contatto con il muro.
Queste infiltrazioni sono facili da vedere perchè formano una fascia umida alla base del muro visibile sia all'interno che dall'esterno. Questo problema da risolvere non è proprio economico, infatti il più delle volte si deve far intervenire delle ditte specializzate che misurano prima il livello di umidità e poi intervengono sui muri inserendo uno speciale liquido resinoso che blocca la risalita dell'acqua.

Quante volte ti è capitato di trovare questa situazione nelle case che hai visitato?
Quante volte ti è capitato di scoprirle successivamente all'acquisto?
Racconta a me ed a tutti coloro che visitano il blog le tue esperienze.

Vizi Occulti nella Compravendita

Ho analizzato brevemente un pò tutti i punti che devono essere chiariti nella compravendita, ma puoi cadere comunque in qualche "tranello".
Il codice civile indica all'acquirente due strade:
Risoluzione del contratto o riduzione del prezzo d'acquisto per difenderti di fronte al rinvenimento, a contratto firmato, di un "vizio nascosto" della casa appena comprata, cioè quando l'immobile appare in buone condizioni ma in realtà nasconde delle anomalie quali, per esempio, un tetto permeabile ad infiltrazioni d'acqua.
Questo esempio non è cosi raro perchè la macchie sul soffitto si tolgono con la cementite ed una buona tinteggiatura.
In questo caso l'acquirente ha un anno di tempo per accorgersi di questo vizio (che deve essere antecedente all'acquisto) ed otto giorni dalla scoperta per comunicarlo al venditore. L'onere chiaramente non sussiste se il venditore ha riconosciuto preventivamente l'esistenza del vizio.
Questo principio nasce dal fatto che il venditore è tenuto a garantire l'integrità dell'immobile venduto. In altre parole l'immobile deve essere privo di vizi che ne riducono il valore. In assenza, il venditore è tenuto a risarcire il danno al compratore a meno che non provi di aver ignorato senza colpe tali vizi ed i danni derivanti da tali vizi.
Attenzione, questo può essere legalmente fatto, ma una volta che hai firmato rivalerti su chi ha già venduto la sua casa è dura perchè farà di tutto per essere estraneo ai fatti cosi perderai ulteriore tempo e denaro.
E' bene sapere che per il codice civile puoi ancora intervenire dopo aver firmato il contratto ma è meglio investire del tempo prima con un professionista per cercare di risolvere questi vizi.
Ti è capitato qualcosa di simile? Raccontalo e diamo a questo capitolo una fonte di esperienza sul campo.$

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Verifiche sul luogo prima di Comprare

La verifica il loco è una delle parti più difficili soprattutto se non si è degli esperti, però ci sono piccole indicazioni che possono fare già una buona parte del lavoro.
In breve, i controlli da fare possono essere:
Verifica Solette: potrà sembrare banale, ma uno dei metodi più semplici è quello di santellarci sopra e se le vibrazioni dovessero durare troppo la soletta andrebbe consolidata.
Pavimenti e Rivestimenti: verificare che le piastrelle non siano scheggiate o danneggiate oppure il pavimento segnato. Nel caso delle piastrelle chiedere al venditore di farvi vedere quelle che tiene di scorta. A volte si hanno in cantina una serie di piastrelle che non sappiamo nemmeno più di avere.
Infissi e Serramenti: verificare la chiusura e lo stato di usura. Controllare che non ci siano spifferi ed infiltrazioni. Verificare i vetri, meglio se doppi perchè oltre ad avere un maggior abbattimento acustico normalmente l'intercapedine tra i vetri aiuta ad evitare la condensa sul vetro interno. I serramenti costano molto, anche solo il rivestimento, per cui investi tempo ad analizzarli prima di definire il prezzo di acquisto.
Muri: sono la parte più difficile per i non esperti. Verificare l'esistenza di muffe od umidità. Capita spesso che una buona tinteggiatura copra questi difetti che tornano a farsi vedere anche dopo sei mesi.
Impianti: in questo momento la normativa aiuta l'aquirente perchè il venditore è obbligato a presentare i certificati di messa a norma di tutti gli impianti.
Importante la caldaia per la quale si potrebbe incorrere in una sanzione se non a norma, soprattutto per le emissioni. L'impianto elettrico deve avere il salvavita e la messa a terra.
Nel caso in cui si acquista presso un'impresa, importantissimo è leggere il capitolato e farsi aiutare da un esperto per capirne la parti fondamentali.
In tutti i casi è meglio laddove possibile farsi aiutare da un esperto che oltre a trovarare eventuali anomalie, può aiutarti a risolvere i problemi nel caso in cui l'immobile è quello che desideri comprare per via del prezzo, della posizione o qualsiasi altra tua ragione.
Raccontami la tua esperienza, sarà aggiunta nella sezione dei lettori se lo vorrai.

Il Compromesso

Questo articolo ha lo scopo di darti alcune informazioni utili prima di firmare una proposta di acquisto.
Non tutti considerano che nel momento in cui la nostra proposta di acquisto ( accompagnata da un assegno ) viene accettata dalla parte venditrice, questo documento diventa a tutti gli effetti un contratto, un vero e proprio compromesso.
Sappiamo che nel momento in cui decidiamo di ritirarci perdiamo la caparra, ma se lo fa il venditore noi dobbiamo richiedere il doppio della caparra.
Attenzione:
Non tutti sanno che il venditore, nel caso di nostro ritiro, può citarci per inadempimento di contratto e quello che andiamo a perdere non è solo la caparra ma potrebbe essere molto molto di più. Sono casi rari, ma possono succedere per cui meglio non fare mai una proposta d'acquisto se non si è curato ogni aspetto fondamentale.
Andiamo ad analizzare i punti importanti da analizzare.
1. Prima cosa che sulla proposta d'acquisto ci siano i nomi di tutti i proprietari, questo è fondamentale per la vendita completa dell'immobile.
2. Tutti i locali che avete visto (compreso cantine, box, ripostigli esterni etc..) siano presenti sulla planimetria catastale.
3. Verificare che ai sensi della legge urbanistica l'immobile sia vendibile
4. Che non esistano prelazioni o contratti di locazione in essere
5. I tempi di sgombero dell'immobile, cioè il giorno esatto della consegna delle chiavi oppure il termine massimo entro cui dobbiamo riceverle.
6. Il prezzo è le modalità di pagamento
7. La provvigione dell'agenzia
8. Che non ci siano pignoramenti, sequestri, spese condominiali arretrate etc... visibili dalla visura.
A volte tutte queste informazioni non si hanno in tempi brevi (se acquisti tramite agenzia dovrebbe avere tutti i documenti, nel caso di privati devi procurarteli) per cui è possibile introdurre sul compromesso delle clausole sulla validità.
Per esempio che il compromesso sia valido nel momento in cui dalla visura catastale risulta l'immobile privo di prignoramenti, sequestri, ipoteche etc...
Un altro punto importante è:
Quando fate la proposta date tempo 10 giorni al venditore di accettare o rifiutare.
Quando avete fatto tutte queste attività, lasciate l'assegno come caparra all'agenzia che non ha nessun diritto d'incassare ma solo di trattenerlo a titolo fiduciario.
Questo è uno schema molto semplificato ma ricordatelo perchè ti può aiturare a tenere lontano i "furbi".
Spero di esserti stato utile e nello spirito di collaborazione di questo blog, lascia un tuo feed-back per poter insieme migliorare le informazioni per tutti gli utenti.

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Agenzia Immobiliare

Se non hai tempo e voglia di girovagare da solo in cerca della tua casa allora il modo migliore è affidarsi alle agenzie immobiliari.
L'agenzia immobiliare ti segurà passo passo fino alla conclusione della trattativa e tu sarai ben lieto di versare la provvigione del lavoro svolto ma...
c'è sempre un ma...
Oggi di agenzie immobiliari possiamo contarne tantissime e purtroppo alcune non perfettamente in regola per cui è fondamentale trattare con un agente in regola.
Come si fa?
Ogni agente ha un tesserino di riconoscimento perchè deve essere iscritto al ruolo dei mediatori immobiliari presso la camera di commercio della sua città.
Inoltre , molti agenti , aderiscono ad alcune associazioni di settore. Tra le più importanti ricordiamo FIAIP e FIMAA. Queste associazioni hanno un codice deontologico da rispettare.
Chiedete al vostro agente immobiliare di farvi vedere il suo tesserino e poi fate le verifiche del caso. E' un'operazione semplice ma che si tende a non fare perchè ingannati da una bella vetrina o insegna dell'agenzia.
Un altro punto importante è la provvigione:
Fatevi mettere nero su bianco la provvigione concordata per non avere poi da discutere successivamente, ricordatevi inoltre che su ogni modulo l'agente deve riportare il suo nome, cognome e numero di tesserino.
Queste due operazioni vi mettono al riparo dai truffatori o almeno vi danno elementi forti in un eventuale causa.
Prestate attenzione poi quando andate a vedere gli immobili. Spesso vi verranno fatti vedere appartamenti nelle ore migliori di luminosità e silenziosità per cui una volta che avete deciso (dentro di voi) per una casa , andate a visitarla più volte in orari differenti.
Prima di arrivare al compromesso fate una verifica molto importate, la visura catastale o ipotecaria. E' normale trovare un'ipoteca perchè ormai molti hanno un mutuo, ma la cosa importante è valutare se esistono altre ipoteche su quell'immobile.
Giusto per darvi un input, sappiate che sarete responsabili dell'anno in corso e di quello precedente per le spese condominiali per cui meglio verificare.
Fondamentalmente se lo scoprite prima è facile, basta scalare dal prezzo di vendita le spese "tenute nascoste" perchè dopo sarete voi a dover affrontare tutto.
Comprare ad un prezzo giusto un immobile è già da considerarsi un guadagno e guadagnare deve essere il motivo di acquisto di un appartamento.

Hai avuto esperienze "negative" oppure "positive" con le agenzie immobiliari?
Raccontale e rendile di dominio pubbilico cosi da poter aiutare anche gli altri utenti.

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Valutazione commerciale Case

Il modo migliore per valutare il valore commerciale di una casa è vederne tante ma esistono comunque delle regole.
Secondo il codice civile il trasferimento dei beni immobiliari può avvenire a corpo oppure a misura.
Normalmente una casa viene venduta a corpo perchè le misure sono sempre oggetto di grandi discussioni. La vendita a corpo si può riassumere in "visto e piaciuto" lasciando in secondo piano le misure.
Uno dei motivi per cui i valori degli immobili non è proprio regolare è anche questo. A volte una casa vale 5.000 euro in più perchè ha i battiscopa nuovi... non è una battuta.
Ma tutto ciò non è un problema se sei tu a fare le giuste valutazioni secondo una piccola tabella che allego qui sotto. Se lasci fare al venditore il più delle volte tende a venderti i metri commerciali come i calpestabili usando il valore di metri quadri più alto. Questo è solo un piccolo trucco, il vero problema sono i locali non abitabili che vengono calcolati con percentuali sbagliate. Per esempio un balcone deve valere un 25% - 35% invece a volte si usa il 50, e se tu non sai queste cose... le vai a pagare senza che nessuno ti abbia rubato nulla proprio perchè tu acquisti a corpo.
Certo in questo momento ti sarà venuta subito l'idea di comprare a misura e non a corpo però non so quanti sono disposti a fare questo, perchè?
Perchè secondo il codice civile la transazione deve avvenire utilizzando i metri commerciali dell'immobile. Se all'atto di vendita i metri risultano essere inferiori, l'acquirente ha diritto ad una riduzione del prezzo proporzionale. Questo ragionamento vale anche se i metri sono di più con la possibilità da parte dell'acquirente di rescidere dal contratto se questo supera del 5% il valore iniziale.
Soluzione.
Per uscire da questo labirinto serve che tu prenda la piantina della casa e poi in loco fai le valutazioni delle dimensioni. Verificato questo fai un calcolo approssimativo dei metri quadri totali dividendoli per destinazione d'uso.
Qui sotto farò un piccolo specchietto su come valutare approssimativamente il valore di un immobile:

35% Balcone, Terrazzo
25% Cantina
15% Giardino di proprietà
10% Giardino di proprietà di una villa
25% Lastrico solare
50% Mansarda abitabile collegata
30% Mansarda abitabile non collegata
35% Patio o porticato
30% Solaio
50% Taverna abitabile
60% Veranda chiusa
BOX viene venduto a corpo

Questa tabella ti darà una certa precisione nel verificare se la casa che vogliono venderti ha un prezzo giusto oppure no.
Ovvio che i parametri sopra indicati non sono uguali per tutte le regioni perchè per esempio un balcone in centro a Milano vale quello che vale, ma sulla costa Amalfitana vale molto di più. Lo stesso per un box in un piccolo paese di provincia rispetto ad un box in pieno centro a Roma o Milano.

Alla fine vale sempre la regola n.1
Visita più case possibili simili a quella che vuoi comprare e cosi potrai avere una certa preparazione in materia e valutare meglio la proposta che ti viene fatta.

Lasciami il tuo commento, sarà lo strumento migliore per aggiornare questo blog ed aiutare tutti coloro che dovranno comprare casa.

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Mutuo Casa

Oggi i mutui sono in forte evoluzione e sempre più lunghi.
Solo 10 anni fa, pensavi possibile fare un mutuo di 40 anni?
Oggi non è più un problema perchè?
Perchè è il business delle Banche , che compra il denaro e lo rivende a te.
Un metodo di guadagno molto semplice in forte espansione.
In questa frase c'è un concetto molto importante. Tu non è che fai un mutuo per comprare la casa, tu acquisti un mutuo per pagare la casa.
Potrebbe sembrarti la stessa cosa ma non è cosi. Quando vai in banca a chiedere un mutuo devi pensare di entrare in una boutique a comprare un prodotto (mutuo) e non avere paura a chiedere uno sconto.
Sconto?
Si, sconto. Quando la banca ti concede un mutuo ti offre un tasso d'interesse pari al costo del denaro ( costo di acquisto della banca Euribor / Euris ) + lo spread ( il guadagno della banca ).
Lo spread varia da un minimo ad un massimo che la banca non ti dirà mai.
Attenzione però che avere uno spread da 0,6% oppure uno da 1,5% vuol dire tantissimo in termini di soldi che verserai alla banca nei prossimi 40 anni di mutuo.
Non è difficile a conti fatti trovare una differenza di 50.000 euro di interessi!!!
Devi chiedere lo sconto sullo spread, è questo il tuo obiettivo. Ottenere lo spread più basso e non la rata più bassa. La banca può giocare sulla durata oppure sul mutuo a rata fissa e durata variable per farti vedere una rata bassa, tu controlla sempre lo spread.
E' stata appena introdotta la portabilità del mutuo per cui le banche non ti possono più vincolare al mutuo con il conto corrente ed a varie penali d'estinzione, per cui contratta, chiedi e soprattutto valuta più proposte.
Oggi abbiamo una grande occasione la concorrenza a nostro favore.
Lo sai che è abbastanza comune trovare condizioni economiche migliori in una banca dello stesso gruppo ma che ha la filiale in un luogo diverso da dove si trova l'abitazione? Perchè? Per la concorrenza, ricorda che tu per la banca sei un cliente al quale vendere un prodotto (mutuo) che tu pagherai caro ma soprattutto perchè il mutuo è il primo passo per fidelizzare un cliente.
Se hai deciso di comprare casa tramite un agenzia, nella maggior parte dei casi ti offrono loro il mutuo di una determinata banca. Non dico che non sia giusto, ma controlla sempre tu in prima persona che quel mutuo è quello che serve a te. Diventerà la voce più importante nelle tue uscite mensili del bilancio familiare.

E tu che spread hai? Lasciami un commento cosi potremo insieme vedere come le stesse banche offrano spread diversi per prodotti uguali e soprattutto scoprire fino a dove le banche possono scendere se abbiamo più dati possibili.

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Cerco Casa ... come e dove

Una volta individuato il luogo "ideale" per vivere, bisogno passare alla fase operativa, la ricerca dell'immobile.

Tecnica del Fai da Te.
Questa operazione ti può far risparmiare denaro perché contatti direttamente il venditore però è necessario avere determinate competenze per poter effettuare un buon acquisto. Serve tempo, e soprattutto conoscere bene il territorio utilizzando conoscenze per poter arrivare al venditore prima delle agenzie.
Un'altra via possono essere i giornali di settore che variano a seconda della regione e della provincia. Tanto per citarne qualcuno a Milano c'è Attico , Casa per Casa , Più Case , Secondamano , solo case e cosi via.
La via migliore per comodità ma soprattutto per completezza d'informazioni è Internet. Oggi ci sono una marea di siti ( presto anche questo ) con un vasto elenco di case in vendita di privati. Per esempio www.casa.it con oltre 80.000 inserzioni ma tanti altri ne sono presenti. Su internet si trovano anche quelli delle agenzie immobiliari che sono un ottimo strumento per fare i paragoni di prezzo a seconda degli immobili scelti.
Investire del tempo per cercare più case simili a quella da voi scelta per capire bene il prezzo di acquisto o di vendita è fondamentale per scegliere una appartmento che sia un monolocale , bilocale , villa e cosi via. E' importante avere chiaro prima ancora di andare a visitare il primo immobile il valore di mercato della casa che cercate.
Da non dimenticare che in tutti questi casi è necessario conoscere bene la zona dove si vuole comprare, questo è un elemento fondamentale per tutte le compravendite.

Le Aste Immobiliari.
No le aste No perché c'è la mafia... non mi dire che tu non hai mai sentito questo luogo comune. Sai qual'è il vero problema delle aste? E' che sono davvero pochi quelli che ci vanno per comprarsi casa per abitare, proprio perché esistono tanti e troppi luoghi comuni su questo tipo di acquisto.
Oggi esistono anche Banche che ti fanno un "pre-mutuo" per poter partecipare ad un asta immobiliari cosi hai la sicurezza di poter acquistare il tuo immobile senza il rischio di perdere la "cauzione"... qual'è?
Spiegherò più avanti nel dettaglio cosa vuol dire partecipare ad un'asta immobiliare ma giusto per darti un'idea devi sapere che:
Per partecipare devi depositare un assegno circolare pari al 30% del valore dell'immobile e se vinci l'asta rimane depositato fino all'acquisto dell'immobile. Se rinunci o non hai i soldi per chiudere l'affare, l'assegno diventa un deposito cauzionale della tua rinuncia.
Esistono molti siti internet per le Aste Immobiliari, una tra questi è astegiudiziarie.it e tanti altri. Questi siti ti danno una grande opportunità, quella di vedere le perizie e soprattutto dove si trova l'immobile cosi da poterlo andare a vedere prima dell'asta. Oggi con internet si va ovunque, ma si va ovunque se lo usi internet e prendi il tempo per poter andare in giro a vedere le case da solo.

Borse Immobiliari
Non in tutte le città italiane esiste questa opportunità. Sicuramente c'è a Milano, Roma, Napoli, Brescia ed altre ancora.
La borse immobiliare, promossa dalla camera di commercio, è un vero e proprio mercato, fondato sulla professionalità degli agenti che vi aderiscono, vagliati da un'apposita commissione, dove si compravende, si affitta e si valuta, su tutto il territorio nazionale, il patrimonio immobiliare.
Attraverso banche dati telematiche che permettono di scegliere tra le migliori opportunità e confrontandole tra loro.
In queste banche dati non solo si può cercare le offerte, ma si può inserire anche la propria richiesta di acquisto, di vendita o locazione e dopo una veloce elaborazione si viene messi a contatto con un agente immobiliare accreditato che percepirà la provvigione solo ad affare concluso. Le provvigioni stabilite preventivamente dalla borsa sono fisse.
La borsa offre inoltre listini prezzi degli immobili, stime, aste immobiliari e arbitrati relativi alla città di competenza.

Agenzie Immobiliari.
In seguito tratterò un capitolo sono inerente a questo aspetto. Anche qui esistono tanti luoghi comuni negativi sulle agenzie e purtroppo capita spesso che cattivi professionisti infanghino un lavoro importante come quello dell'agenzia. ( premesso che non sono di parte visto che mi sono trovato personalmente davanti ad una truffa in un agenzia immobiliare ).
Quello che è importante fare è verificare se l'agente è iscritto a una delle associazioni di categoria ( FIAIP e FIMAA ), non dare mai nulla per scontato anche se fuori vedete un insegna che ispira fiducia. La fiducia si instaura con un insieme di regole, quindi la prima regola è che l'agente che si ha di fronte sia un professionista. Fatevi mettere sempre nero su bianco la percentuale che si prende l'agenzia perchè il "ci mettiamo d'accordo poi" non è segno di professionalità.
Anche qui vale sempre la solita regola. Documentatevi prima, guardate un pò di case via internet della zona che avete scelto, valutate più case nella stessa zona con agenzie diverse. Normalmente nel tuo lavoro cerchi di essere preciso per non essere richiamato e licenziato, bene anche qui devi esserlo perchè non stai acquistando un oggetto soddisfatto o rimborsato, stai comprando casa e se non sei tu il primo a verificare che tutto sia a posto, non lo sarà certo qualcun'altro.
Faccio un esempio semplice da conto della serva:
Mettiamo caso che l'agenzia parli di un 3% circa e poi all'atto di vendita salta fuori che sotto certi importo l'agenzia prende il 5% di provvigione.
Su un locale da 120.000 euro c'è una differenza di 2.400 euro + iva. Ora fatti questa domanda: quanto tempo ci vuole per te per risparmiare 2.400 euro + iva? Oppure salta fuori che l'impianto elettrico non è a norma e va rifatto con una spesa che va dalle 3 alle 5.000 euro quando va bene.
In un operazione immobiliare da 120.000 euro non è difficile risparmiare o perdere 20.000 euro solo per non essere stato preciso come nel tuo lavoro.

Non mi resta che augurarti buona ricerca e... al prossimo approfondimento

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Affitto o Proprieta? Mutuo o Canone di Locazione?

Questo è il punto chiave quando si decide di fare il primo passo verso l'indipendenza.

Se la guardiamo sotto l'aspetto prettamente finanziario la maggior parte degli studiosi di settore ti diranno: meglio l'affitto che il mutuo... ma sarà vero?

Se come obiettivo sei interessato ad investire in immobili, bhè direi proprio che l'affitto sia la scelta giusta altrimenti non esiste una risposta vera a questa domanda.

Perchè?

Perchè se hai meno di 30 anni e sei single non ti piace l'idea di mettere radici e quindi tendi ad avere quella possibilità di prendere e partire senza dover essere vincolato dal vendere casa e cercarne un'altra.

Se ti stai per sposare vuoi che la casa sia parte integrante della costruzione del matrimonio e quindi negli anni a venire passerai a migliorarla e riempirla di oggetti di vari tipi.

Penso che la scelta migliore sia la funzionalità.

Scegli prima il luogo e la posizione della casa e poi cerca quella che più ti soddisfa. Non avere mai fretta, è il settore dove si può pagare molto di più quello che realmente si compra se si ha fretta.

Hai mai capito veramente quanto costa una casa al metro quadro , il suo effettivo valore commerciale? Si ha una linea guida , poi c'è la sola trattativa di vendita e se non la fai con calma spendi di più , Garantito.

Hai fretta di trovare casa? Bene vai in affitto e poi cerca con calma il tuo immobile.

Oggi vivo in una casa di proprietà che ho trovato dopo circa 2 anni ... nel frattempo? sono stato in affitto ma ho trovato la casa che volevo ed al 20% meno.

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