Casa in Affitto , Contratto di Affitto o Locazione

Quando si decide di andare in affitto è importante conoscere le regole del gioco ed i loro partecipanti: Locazione , Locatore , Conduttore .
La locazione è l’atto in cui il locatore ( proprietario ) concede l’utilizzo dell’immobile per un periodo di tempo prestabilito ad un determinato prezzo ad un inquilino detto conduttore.
Il locatore non sempre è il proprietario dell’immobile , normalmente è sufficiente avere una delega per poter disporre dell’immobile.
Capita che la delega venga fatta ad un amministratore degli immobili ma anche dal tutore di un minore “ proprietario “ od ancora il curatore fallimentare.
Come per l’acquisto il punto è uno solo:
identificare chi è il vero locatore dell’immobile per poter fare un contratto impugnabile.
Definito il locatore è importante sapere quali sono i suoi obblighi.
Consegnare l’immobile in buono stato. Fondamentale la manutenzione e soprattutto informare il conduttore di eventuali danni o difetti i quali se taciuti e dannosi al conduttore possono diventare un boomerang perché il conduttore ha il diritto di chiedere un’indennità per gli eventuali danni patiti.
Anche in questo caso i vizi occulti possono obbligare il locatore ad una riduzione del canone di affitto ed addirittura il conduttore può rescindere dal contratto.
Questa regola non può essere aggirata da nessuna clausola contrattuale la quale risulterebbe comunque nulla.
La manutenzione spetta al locatore ma non può effettuare ristrutturazioni innovative che limitano l’utilizzo del bene da parte del conduttore ad eccezione di interventi improrogabili. Questi interventi comunque non devono superare i 20 giorni altrimenti si rende necessaria la riduzione del canone di locazione.
Il conduttore , in accordo con il locatore , può effettuare modifiche all’immobile e quest’ultimo è tenuto all’indennizzo. Infine il locatore ha l’obbligo di proteggere il godimento dell’immobile da parte del conduttore.
Attenzione: anche il conduttore ha degli obblighi nei confronti del locatore e spesso vengono sottovalutati.
Utilizzare l’immobile per l’uso definito nel contratto di locazione.
Può succedere che il conduttore trasformi la casa da abitazione in ufficio e se questo non viene fatto di comune accordo con il locatore si può incorrere in un grave inadempimento contrattuale.
Pagare il canone di locazione nei termini previsti dal contratto di locazione.
Eseguire interventi di piccola ed ordinaria amministrazione tranne laddove i danni siano provocati dalla vecchiaia dell’immobile. E’ obbligato inoltre ad informare il locatario di eventuali interventi eccedenti l’ordinario.
Custodia dell’immobile. Questa clausola è spesso sottovalutata. Il conduttore si assume la custodia dell’immobile del quale detiene il possesso pagando il canone di locazione e quindi è responsabile dei danni provocati dall’usura dell’immobile. Esempio se scoppia un incendio per un apparecchio allacciato con una prolunga usurata è responsabile sia verso l’immobile che verso terzi. E’ fondamentale fare un assicurazione che tutela il conduttore da questi incidenti.
Rimborsare al locatore le spese accessorie quali bollette di acqua, luce, gas etc….
Riconsegnare l’immobile nello stato in cui si è ricevuto salvo l’usura del tempo dell’immobile.
Qui è difficile valutare per cui nel contratto di locazione è meglio allegare un foglio dove vengono bene descritte le condizioni dell’immobile ( impianti , mobili , arredi etc… )
In assenza si considera l’immobile in buono stato.