Se non hai tempo e voglia di girovagare da solo in cerca della tua casa allora il modo migliore è affidarsi alle agenzie immobiliari.
L'agenzia immobiliare ti segurà passo passo fino alla conclusione della trattativa e tu sarai ben lieto di versare la provvigione del lavoro svolto ma...
c'è sempre un ma...
Oggi di agenzie immobiliari possiamo contarne tantissime e purtroppo alcune non perfettamente in regola per cui è fondamentale trattare con un agente in regola.
Come si fa?
Ogni agente ha un tesserino di riconoscimento perchè deve essere iscritto al ruolo dei mediatori immobiliari presso la camera di commercio della sua città.
Inoltre , molti agenti , aderiscono ad alcune associazioni di settore. Tra le più importanti ricordiamo FIAIP e FIMAA. Queste associazioni hanno un codice deontologico da rispettare.
Chiedete al vostro agente immobiliare di farvi vedere il suo tesserino e poi fate le verifiche del caso. E' un'operazione semplice ma che si tende a non fare perchè ingannati da una bella vetrina o insegna dell'agenzia.
Un altro punto importante è la provvigione:
Fatevi mettere nero su bianco la provvigione concordata per non avere poi da discutere successivamente, ricordatevi inoltre che su ogni modulo l'agente deve riportare il suo nome, cognome e numero di tesserino.
Queste due operazioni vi mettono al riparo dai truffatori o almeno vi danno elementi forti in un eventuale causa.
Prestate attenzione poi quando andate a vedere gli immobili. Spesso vi verranno fatti vedere appartamenti nelle ore migliori di luminosità e silenziosità per cui una volta che avete deciso (dentro di voi) per una casa , andate a visitarla più volte in orari differenti.
Prima di arrivare al compromesso fate una verifica molto importate, la visura catastale o ipotecaria. E' normale trovare un'ipoteca perchè ormai molti hanno un mutuo, ma la cosa importante è valutare se esistono altre ipoteche su quell'immobile.
Giusto per darvi un input, sappiate che sarete responsabili dell'anno in corso e di quello precedente per le spese condominiali per cui meglio verificare.
Fondamentalmente se lo scoprite prima è facile, basta scalare dal prezzo di vendita le spese "tenute nascoste" perchè dopo sarete voi a dover affrontare tutto.
Comprare ad un prezzo giusto un immobile è già da considerarsi un guadagno e guadagnare deve essere il motivo di acquisto di un appartamento.
Hai avuto esperienze "negative" oppure "positive" con le agenzie immobiliari?
Raccontale e rendile di dominio pubbilico cosi da poter aiutare anche gli altri utenti.
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Visualizzazione post con etichetta 2. Cerco Casa. Mostra tutti i post
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domenica 27 aprile 2008
sabato 26 aprile 2008
Valutazione commerciale Case
Il modo migliore per valutare il valore commerciale di una casa è vederne tante ma esistono comunque delle regole.
Secondo il codice civile il trasferimento dei beni immobiliari può avvenire a corpo oppure a misura.
Normalmente una casa viene venduta a corpo perchè le misure sono sempre oggetto di grandi discussioni. La vendita a corpo si può riassumere in "visto e piaciuto" lasciando in secondo piano le misure.
Uno dei motivi per cui i valori degli immobili non è proprio regolare è anche questo. A volte una casa vale 5.000 euro in più perchè ha i battiscopa nuovi... non è una battuta.
Ma tutto ciò non è un problema se sei tu a fare le giuste valutazioni secondo una piccola tabella che allego qui sotto. Se lasci fare al venditore il più delle volte tende a venderti i metri commerciali come i calpestabili usando il valore di metri quadri più alto. Questo è solo un piccolo trucco, il vero problema sono i locali non abitabili che vengono calcolati con percentuali sbagliate. Per esempio un balcone deve valere un 25% - 35% invece a volte si usa il 50, e se tu non sai queste cose... le vai a pagare senza che nessuno ti abbia rubato nulla proprio perchè tu acquisti a corpo.
Certo in questo momento ti sarà venuta subito l'idea di comprare a misura e non a corpo però non so quanti sono disposti a fare questo, perchè?
Perchè secondo il codice civile la transazione deve avvenire utilizzando i metri commerciali dell'immobile. Se all'atto di vendita i metri risultano essere inferiori, l'acquirente ha diritto ad una riduzione del prezzo proporzionale. Questo ragionamento vale anche se i metri sono di più con la possibilità da parte dell'acquirente di rescidere dal contratto se questo supera del 5% il valore iniziale.
Soluzione.
Per uscire da questo labirinto serve che tu prenda la piantina della casa e poi in loco fai le valutazioni delle dimensioni. Verificato questo fai un calcolo approssimativo dei metri quadri totali dividendoli per destinazione d'uso.
Qui sotto farò un piccolo specchietto su come valutare approssimativamente il valore di un immobile:
35% Balcone, Terrazzo
25% Cantina
15% Giardino di proprietà
10% Giardino di proprietà di una villa
25% Lastrico solare
50% Mansarda abitabile collegata
30% Mansarda abitabile non collegata
35% Patio o porticato
30% Solaio
50% Taverna abitabile
60% Veranda chiusa
BOX viene venduto a corpo
Questa tabella ti darà una certa precisione nel verificare se la casa che vogliono venderti ha un prezzo giusto oppure no.
Ovvio che i parametri sopra indicati non sono uguali per tutte le regioni perchè per esempio un balcone in centro a Milano vale quello che vale, ma sulla costa Amalfitana vale molto di più. Lo stesso per un box in un piccolo paese di provincia rispetto ad un box in pieno centro a Roma o Milano.
Alla fine vale sempre la regola n.1
Visita più case possibili simili a quella che vuoi comprare e cosi potrai avere una certa preparazione in materia e valutare meglio la proposta che ti viene fatta.
Lasciami il tuo commento, sarà lo strumento migliore per aggiornare questo blog ed aiutare tutti coloro che dovranno comprare casa.
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Secondo il codice civile il trasferimento dei beni immobiliari può avvenire a corpo oppure a misura.
Normalmente una casa viene venduta a corpo perchè le misure sono sempre oggetto di grandi discussioni. La vendita a corpo si può riassumere in "visto e piaciuto" lasciando in secondo piano le misure.
Uno dei motivi per cui i valori degli immobili non è proprio regolare è anche questo. A volte una casa vale 5.000 euro in più perchè ha i battiscopa nuovi... non è una battuta.
Ma tutto ciò non è un problema se sei tu a fare le giuste valutazioni secondo una piccola tabella che allego qui sotto. Se lasci fare al venditore il più delle volte tende a venderti i metri commerciali come i calpestabili usando il valore di metri quadri più alto. Questo è solo un piccolo trucco, il vero problema sono i locali non abitabili che vengono calcolati con percentuali sbagliate. Per esempio un balcone deve valere un 25% - 35% invece a volte si usa il 50, e se tu non sai queste cose... le vai a pagare senza che nessuno ti abbia rubato nulla proprio perchè tu acquisti a corpo.
Certo in questo momento ti sarà venuta subito l'idea di comprare a misura e non a corpo però non so quanti sono disposti a fare questo, perchè?
Perchè secondo il codice civile la transazione deve avvenire utilizzando i metri commerciali dell'immobile. Se all'atto di vendita i metri risultano essere inferiori, l'acquirente ha diritto ad una riduzione del prezzo proporzionale. Questo ragionamento vale anche se i metri sono di più con la possibilità da parte dell'acquirente di rescidere dal contratto se questo supera del 5% il valore iniziale.
Soluzione.
Per uscire da questo labirinto serve che tu prenda la piantina della casa e poi in loco fai le valutazioni delle dimensioni. Verificato questo fai un calcolo approssimativo dei metri quadri totali dividendoli per destinazione d'uso.
Qui sotto farò un piccolo specchietto su come valutare approssimativamente il valore di un immobile:
35% Balcone, Terrazzo
25% Cantina
15% Giardino di proprietà
10% Giardino di proprietà di una villa
25% Lastrico solare
50% Mansarda abitabile collegata
30% Mansarda abitabile non collegata
35% Patio o porticato
30% Solaio
50% Taverna abitabile
60% Veranda chiusa
BOX viene venduto a corpo
Questa tabella ti darà una certa precisione nel verificare se la casa che vogliono venderti ha un prezzo giusto oppure no.
Ovvio che i parametri sopra indicati non sono uguali per tutte le regioni perchè per esempio un balcone in centro a Milano vale quello che vale, ma sulla costa Amalfitana vale molto di più. Lo stesso per un box in un piccolo paese di provincia rispetto ad un box in pieno centro a Roma o Milano.
Alla fine vale sempre la regola n.1
Visita più case possibili simili a quella che vuoi comprare e cosi potrai avere una certa preparazione in materia e valutare meglio la proposta che ti viene fatta.
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venerdì 25 aprile 2008
Cerco Casa ... come e dove
Una volta individuato il luogo "ideale" per vivere, bisogno passare alla fase operativa, la ricerca dell'immobile.
Tecnica del Fai da Te.
Questa operazione ti può far risparmiare denaro perché contatti direttamente il venditore però è necessario avere determinate competenze per poter effettuare un buon acquisto. Serve tempo, e soprattutto conoscere bene il territorio utilizzando conoscenze per poter arrivare al venditore prima delle agenzie.
Un'altra via possono essere i giornali di settore che variano a seconda della regione e della provincia. Tanto per citarne qualcuno a Milano c'è Attico , Casa per Casa , Più Case , Secondamano , solo case e cosi via.
La via migliore per comodità ma soprattutto per completezza d'informazioni è Internet. Oggi ci sono una marea di siti ( presto anche questo ) con un vasto elenco di case in vendita di privati. Per esempio www.casa.it con oltre 80.000 inserzioni ma tanti altri ne sono presenti. Su internet si trovano anche quelli delle agenzie immobiliari che sono un ottimo strumento per fare i paragoni di prezzo a seconda degli immobili scelti.
Investire del tempo per cercare più case simili a quella da voi scelta per capire bene il prezzo di acquisto o di vendita è fondamentale per scegliere una appartmento che sia un monolocale , bilocale , villa e cosi via. E' importante avere chiaro prima ancora di andare a visitare il primo immobile il valore di mercato della casa che cercate.
Da non dimenticare che in tutti questi casi è necessario conoscere bene la zona dove si vuole comprare, questo è un elemento fondamentale per tutte le compravendite.
Le Aste Immobiliari.
No le aste No perché c'è la mafia... non mi dire che tu non hai mai sentito questo luogo comune. Sai qual'è il vero problema delle aste? E' che sono davvero pochi quelli che ci vanno per comprarsi casa per abitare, proprio perché esistono tanti e troppi luoghi comuni su questo tipo di acquisto.
Oggi esistono anche Banche che ti fanno un "pre-mutuo" per poter partecipare ad un asta immobiliari cosi hai la sicurezza di poter acquistare il tuo immobile senza il rischio di perdere la "cauzione"... qual'è?
Spiegherò più avanti nel dettaglio cosa vuol dire partecipare ad un'asta immobiliare ma giusto per darti un'idea devi sapere che:
Per partecipare devi depositare un assegno circolare pari al 30% del valore dell'immobile e se vinci l'asta rimane depositato fino all'acquisto dell'immobile. Se rinunci o non hai i soldi per chiudere l'affare, l'assegno diventa un deposito cauzionale della tua rinuncia.
Esistono molti siti internet per le Aste Immobiliari, una tra questi è astegiudiziarie.it e tanti altri. Questi siti ti danno una grande opportunità, quella di vedere le perizie e soprattutto dove si trova l'immobile cosi da poterlo andare a vedere prima dell'asta. Oggi con internet si va ovunque, ma si va ovunque se lo usi internet e prendi il tempo per poter andare in giro a vedere le case da solo.
Borse Immobiliari
Non in tutte le città italiane esiste questa opportunità. Sicuramente c'è a Milano, Roma, Napoli, Brescia ed altre ancora.
La borse immobiliare, promossa dalla camera di commercio, è un vero e proprio mercato, fondato sulla professionalità degli agenti che vi aderiscono, vagliati da un'apposita commissione, dove si compravende, si affitta e si valuta, su tutto il territorio nazionale, il patrimonio immobiliare.
Attraverso banche dati telematiche che permettono di scegliere tra le migliori opportunità e confrontandole tra loro.
In queste banche dati non solo si può cercare le offerte, ma si può inserire anche la propria richiesta di acquisto, di vendita o locazione e dopo una veloce elaborazione si viene messi a contatto con un agente immobiliare accreditato che percepirà la provvigione solo ad affare concluso. Le provvigioni stabilite preventivamente dalla borsa sono fisse.
La borsa offre inoltre listini prezzi degli immobili, stime, aste immobiliari e arbitrati relativi alla città di competenza.
Agenzie Immobiliari.
In seguito tratterò un capitolo sono inerente a questo aspetto. Anche qui esistono tanti luoghi comuni negativi sulle agenzie e purtroppo capita spesso che cattivi professionisti infanghino un lavoro importante come quello dell'agenzia. ( premesso che non sono di parte visto che mi sono trovato personalmente davanti ad una truffa in un agenzia immobiliare ).
Quello che è importante fare è verificare se l'agente è iscritto a una delle associazioni di categoria ( FIAIP e FIMAA ), non dare mai nulla per scontato anche se fuori vedete un insegna che ispira fiducia. La fiducia si instaura con un insieme di regole, quindi la prima regola è che l'agente che si ha di fronte sia un professionista. Fatevi mettere sempre nero su bianco la percentuale che si prende l'agenzia perchè il "ci mettiamo d'accordo poi" non è segno di professionalità.
Anche qui vale sempre la solita regola. Documentatevi prima, guardate un pò di case via internet della zona che avete scelto, valutate più case nella stessa zona con agenzie diverse. Normalmente nel tuo lavoro cerchi di essere preciso per non essere richiamato e licenziato, bene anche qui devi esserlo perchè non stai acquistando un oggetto soddisfatto o rimborsato, stai comprando casa e se non sei tu il primo a verificare che tutto sia a posto, non lo sarà certo qualcun'altro.
Faccio un esempio semplice da conto della serva:
Mettiamo caso che l'agenzia parli di un 3% circa e poi all'atto di vendita salta fuori che sotto certi importo l'agenzia prende il 5% di provvigione.
Su un locale da 120.000 euro c'è una differenza di 2.400 euro + iva. Ora fatti questa domanda: quanto tempo ci vuole per te per risparmiare 2.400 euro + iva? Oppure salta fuori che l'impianto elettrico non è a norma e va rifatto con una spesa che va dalle 3 alle 5.000 euro quando va bene.
In un operazione immobiliare da 120.000 euro non è difficile risparmiare o perdere 20.000 euro solo per non essere stato preciso come nel tuo lavoro.
Non mi resta che augurarti buona ricerca e... al prossimo approfondimento
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Tecnica del Fai da Te.
Questa operazione ti può far risparmiare denaro perché contatti direttamente il venditore però è necessario avere determinate competenze per poter effettuare un buon acquisto. Serve tempo, e soprattutto conoscere bene il territorio utilizzando conoscenze per poter arrivare al venditore prima delle agenzie.
Un'altra via possono essere i giornali di settore che variano a seconda della regione e della provincia. Tanto per citarne qualcuno a Milano c'è Attico , Casa per Casa , Più Case , Secondamano , solo case e cosi via.
La via migliore per comodità ma soprattutto per completezza d'informazioni è Internet. Oggi ci sono una marea di siti ( presto anche questo ) con un vasto elenco di case in vendita di privati. Per esempio www.casa.it con oltre 80.000 inserzioni ma tanti altri ne sono presenti. Su internet si trovano anche quelli delle agenzie immobiliari che sono un ottimo strumento per fare i paragoni di prezzo a seconda degli immobili scelti.
Investire del tempo per cercare più case simili a quella da voi scelta per capire bene il prezzo di acquisto o di vendita è fondamentale per scegliere una appartmento che sia un monolocale , bilocale , villa e cosi via. E' importante avere chiaro prima ancora di andare a visitare il primo immobile il valore di mercato della casa che cercate.
Da non dimenticare che in tutti questi casi è necessario conoscere bene la zona dove si vuole comprare, questo è un elemento fondamentale per tutte le compravendite.
Le Aste Immobiliari.
No le aste No perché c'è la mafia... non mi dire che tu non hai mai sentito questo luogo comune. Sai qual'è il vero problema delle aste? E' che sono davvero pochi quelli che ci vanno per comprarsi casa per abitare, proprio perché esistono tanti e troppi luoghi comuni su questo tipo di acquisto.
Oggi esistono anche Banche che ti fanno un "pre-mutuo" per poter partecipare ad un asta immobiliari cosi hai la sicurezza di poter acquistare il tuo immobile senza il rischio di perdere la "cauzione"... qual'è?
Spiegherò più avanti nel dettaglio cosa vuol dire partecipare ad un'asta immobiliare ma giusto per darti un'idea devi sapere che:
Per partecipare devi depositare un assegno circolare pari al 30% del valore dell'immobile e se vinci l'asta rimane depositato fino all'acquisto dell'immobile. Se rinunci o non hai i soldi per chiudere l'affare, l'assegno diventa un deposito cauzionale della tua rinuncia.
Esistono molti siti internet per le Aste Immobiliari, una tra questi è astegiudiziarie.it e tanti altri. Questi siti ti danno una grande opportunità, quella di vedere le perizie e soprattutto dove si trova l'immobile cosi da poterlo andare a vedere prima dell'asta. Oggi con internet si va ovunque, ma si va ovunque se lo usi internet e prendi il tempo per poter andare in giro a vedere le case da solo.
Borse Immobiliari
Non in tutte le città italiane esiste questa opportunità. Sicuramente c'è a Milano, Roma, Napoli, Brescia ed altre ancora.
La borse immobiliare, promossa dalla camera di commercio, è un vero e proprio mercato, fondato sulla professionalità degli agenti che vi aderiscono, vagliati da un'apposita commissione, dove si compravende, si affitta e si valuta, su tutto il territorio nazionale, il patrimonio immobiliare.
Attraverso banche dati telematiche che permettono di scegliere tra le migliori opportunità e confrontandole tra loro.
In queste banche dati non solo si può cercare le offerte, ma si può inserire anche la propria richiesta di acquisto, di vendita o locazione e dopo una veloce elaborazione si viene messi a contatto con un agente immobiliare accreditato che percepirà la provvigione solo ad affare concluso. Le provvigioni stabilite preventivamente dalla borsa sono fisse.
La borsa offre inoltre listini prezzi degli immobili, stime, aste immobiliari e arbitrati relativi alla città di competenza.
Agenzie Immobiliari.
In seguito tratterò un capitolo sono inerente a questo aspetto. Anche qui esistono tanti luoghi comuni negativi sulle agenzie e purtroppo capita spesso che cattivi professionisti infanghino un lavoro importante come quello dell'agenzia. ( premesso che non sono di parte visto che mi sono trovato personalmente davanti ad una truffa in un agenzia immobiliare ).
Quello che è importante fare è verificare se l'agente è iscritto a una delle associazioni di categoria ( FIAIP e FIMAA ), non dare mai nulla per scontato anche se fuori vedete un insegna che ispira fiducia. La fiducia si instaura con un insieme di regole, quindi la prima regola è che l'agente che si ha di fronte sia un professionista. Fatevi mettere sempre nero su bianco la percentuale che si prende l'agenzia perchè il "ci mettiamo d'accordo poi" non è segno di professionalità.
Anche qui vale sempre la solita regola. Documentatevi prima, guardate un pò di case via internet della zona che avete scelto, valutate più case nella stessa zona con agenzie diverse. Normalmente nel tuo lavoro cerchi di essere preciso per non essere richiamato e licenziato, bene anche qui devi esserlo perchè non stai acquistando un oggetto soddisfatto o rimborsato, stai comprando casa e se non sei tu il primo a verificare che tutto sia a posto, non lo sarà certo qualcun'altro.
Faccio un esempio semplice da conto della serva:
Mettiamo caso che l'agenzia parli di un 3% circa e poi all'atto di vendita salta fuori che sotto certi importo l'agenzia prende il 5% di provvigione.
Su un locale da 120.000 euro c'è una differenza di 2.400 euro + iva. Ora fatti questa domanda: quanto tempo ci vuole per te per risparmiare 2.400 euro + iva? Oppure salta fuori che l'impianto elettrico non è a norma e va rifatto con una spesa che va dalle 3 alle 5.000 euro quando va bene.
In un operazione immobiliare da 120.000 euro non è difficile risparmiare o perdere 20.000 euro solo per non essere stato preciso come nel tuo lavoro.
Non mi resta che augurarti buona ricerca e... al prossimo approfondimento
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mercoledì 23 aprile 2008
Affitto o Proprieta? Mutuo o Canone di Locazione?
Questo è il punto chiave quando si decide di fare il primo passo verso l'indipendenza.
Se la guardiamo sotto l'aspetto prettamente finanziario la maggior parte degli studiosi di settore ti diranno: meglio l'affitto che il mutuo... ma sarà vero?
Se come obiettivo sei interessato ad investire in immobili, bhè direi proprio che l'affitto sia la scelta giusta altrimenti non esiste una risposta vera a questa domanda.
Perchè?
Perchè se hai meno di 30 anni e sei single non ti piace l'idea di mettere radici e quindi tendi ad avere quella possibilità di prendere e partire senza dover essere vincolato dal vendere casa e cercarne un'altra.
Se ti stai per sposare vuoi che la casa sia parte integrante della costruzione del matrimonio e quindi negli anni a venire passerai a migliorarla e riempirla di oggetti di vari tipi.
Penso che la scelta migliore sia la funzionalità.
Scegli prima il luogo e la posizione della casa e poi cerca quella che più ti soddisfa. Non avere mai fretta, è il settore dove si può pagare molto di più quello che realmente si compra se si ha fretta.
Hai mai capito veramente quanto costa una casa al metro quadro , il suo effettivo valore commerciale? Si ha una linea guida , poi c'è la sola trattativa di vendita e se non la fai con calma spendi di più , Garantito.
Hai fretta di trovare casa? Bene vai in affitto e poi cerca con calma il tuo immobile.
Oggi vivo in una casa di proprietà che ho trovato dopo circa 2 anni ... nel frattempo? sono stato in affitto ma ho trovato la casa che volevo ed al 20% meno.
Vuoi migliorare questo blog? Lascia un tuo commento.
Meglio ancora, lascia una tua esperienza diretta, sarà il modo migliore per dare a questo blog un valore in più.
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Se la guardiamo sotto l'aspetto prettamente finanziario la maggior parte degli studiosi di settore ti diranno: meglio l'affitto che il mutuo... ma sarà vero?
Se come obiettivo sei interessato ad investire in immobili, bhè direi proprio che l'affitto sia la scelta giusta altrimenti non esiste una risposta vera a questa domanda.
Perchè?
Perchè se hai meno di 30 anni e sei single non ti piace l'idea di mettere radici e quindi tendi ad avere quella possibilità di prendere e partire senza dover essere vincolato dal vendere casa e cercarne un'altra.
Se ti stai per sposare vuoi che la casa sia parte integrante della costruzione del matrimonio e quindi negli anni a venire passerai a migliorarla e riempirla di oggetti di vari tipi.
Penso che la scelta migliore sia la funzionalità.
Scegli prima il luogo e la posizione della casa e poi cerca quella che più ti soddisfa. Non avere mai fretta, è il settore dove si può pagare molto di più quello che realmente si compra se si ha fretta.
Hai mai capito veramente quanto costa una casa al metro quadro , il suo effettivo valore commerciale? Si ha una linea guida , poi c'è la sola trattativa di vendita e se non la fai con calma spendi di più , Garantito.
Hai fretta di trovare casa? Bene vai in affitto e poi cerca con calma il tuo immobile.
Oggi vivo in una casa di proprietà che ho trovato dopo circa 2 anni ... nel frattempo? sono stato in affitto ma ho trovato la casa che volevo ed al 20% meno.
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